RECOURS DE NOTRE ASSOCIATION CONTRE UN PERMIS DE CONSTRUIRE AU 22-24 RUE JUBE DE LA PERELLE

La mairie a délivré le 11 septembre 2017 le permis de construire n° PC 075 11416V0021 autorisant un projet immobilier au 22-24 rue Jubé de la Pérelle. Ce permis de construire est consultable en mairie.

Le projet prévoit des constructions de plus de 11 mètres de haut constituées d'un parking en rez-de-chaussée, de deux étages de logements et de combles non aménagés. Le parking s'étendrait sur toute la surface du terrain ; à l'arrière des bâtiments prévus il serait recouvert d'une dalle en béton supportant un jardin en surplomb de près de 3 mètres par rapport au sol naturel.
Cette configuration est illustrée par le schéma ci-dessous.

UN PROJET PRESENTANT DE NOMBREUSES ANOMALIES

Indépendamment des questions liées à son apparence, le volume du projet pose problème car il ne s'insère pas de manière cohérente dans son environnement : aucune façade du front de rue n'excède un gabarit équivalent à 1 niveau + combles dans les 200 mètres environnants. Le projet contrevient en particulier au règlement de l'Aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) qui demande de conserver les caractéristiques de faubourg ancien de ce front de rue et précise que les constructions neuves doivent reprendre les caractéristiques architecturales du bâti dans lequel elles s'insèrent : volumétrie, composition des façades, rythme et proportions des baies.

De plus, si ces constructions voient le jour, elle vont par leur hauteur masquer l’une des plus belles vues sur le centre ancien depuis l’intérieur de la ville.

Ce permis de construire présente plusieurs autres anomalies :

• Le dossier de demande de permis de construire est incomplet, l'environnement proche du terrain d'assiette étant insuffisamment documenté, ce qui est de nature à fausser l’appréciation des l’autorités administratives.

• Le parking étant une construction hors sol d'environ 3 mètres de haut, le projet ne respecte les règlements d'urbanisme de cette zone ni sur la limitation à 20 mètres de la bande constructible par rapport à la rue, ni sur la limitation à 60% de l’emprise au sol des constructions.

• Le terrain devenant construit et bétonné sur la totalité de sa surface, l’infiltration obligatoire des eaux pluviales par le sol est loin d’être démontrée. Le dossier de permis de construire ne comporte ni l'étude hydraulique exigée dans un tel cas, ni une éventuelle dérogation par la mairie, ni l'identification du volume de rétention obligatoire dans le cas d’une telle dérogation.

• Le projet étant situé en zone inondable d’aléa moyen, le Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) demande au promoteur de compenser les volumes que les nouvelles constructions soustraient à la crue. Le dossier de permis de construire indique que le parking servira de zone d’expansion des crues. Cette mesure compensatoire nous paraît fallacieuse dans la mesure où le premier réflexe des habitants en cas de crue sera d’obstruer les deux accès au parking avec des sacs de sable ou des obstacles équivalents pour empêcher l’eau d’y pénétrer, et ceci peut-être avec l’aide des employés municipaux ou des pompiers dans le cadre de leur mission de sauvegarde des personnes et des biens.

UN RISQUE IMPORTANT POUR L'AVENIR

Le respect de la volumétrie de la rue, voulu par l’AVAP, est particulièrement important. En effet, enfreindre cette règle comme le fait le permis de construire en cause créerait un précédent ; la mairie ne pourrait pas ensuite s'opposer à des demandes d'élévation ou de surélévation de bâtiments à 12 ou 15 mètres de hauteur (limites autorisées par le PLU) sur toute la longueur du front de rue.
Ceci détruirait une partie du patrimoine paysager de la ville. A titre d’exemple, à quelques dizaines de mètres du projet contesté, l’autorisation d’un bâtiment analogue masquerait la vue remarquable ci-dessous depuis le centre culturel de la ville.

UN RECOURS INEVITABLE DE LA PART DE NOTRE ASSOCIATION

Compte tenu des impacts du projet sur le patrimoine de la ville et sur les risques d'inondation et de pollution de l'Orge résultant de l'écoulement des eaux et des crues, notre association a jugé nécessaire de déposer un recours gracieux auprès de madame la maire à l'encontre de ce permis de construire.

Vous pouvez consulter notre lettre de recours du 20 décembre 2017 en cliquant sur l'image ci-dessous.

Notre recours gracieux étant resté sans réponse, notre association a engagé un recours judiciaire devant le tribunal administratif de Versailles le 20 avril 2018.

UN PREMIER JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Le tribunal administratif de Versailles a rendu un premier jugement le 2 mars 2020. Il conclut par un sursis à statuer sur deux de nos griefs et nous déboute avec des arguments erronés sur les deux autres qui sont les plus importants pour la préservation du patrimoine paysager de la ville.

• Sur les deux griefs sur lesquels il nous donne raison et à cause desquels il indique que le permis de construire n’aurait pas dû être délivré, il donne 6 mois au promoteur pour fournir les études manquantes et il jugera ensuite définitivement. Il s’agit des problèmes d’infiltration des eaux pluviales et de rétention des eaux en cas de crues. L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme indique en effet que si un vice entraînant l'illégalité d’un acte est susceptible d'être régularisé, le juge sursoit à statuer après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation.

• En ce qui concerne les deux autres griefs :
  • Le tribunal a considéré de manière erronée que le parking, qui est une construction hors sol de 2,50 à 3 m de haut, reconstituait le terrain naturel parce qu’il est adossé à la colline ; ceci est une contre-vérité soutenue par le promoteur mais contraire à la réalité du terrain ;
  • Le tribunal n’a pas pris en compte la règle de l’AVAP : « Les constructions neuves, extensions ou surélévations devront reprendre les caractéristiques architecturales du bâti dans lequel elle s’insère, volumétrie, composition des façades, rythmes et proportions des baies, dans l’idée d’une homogénéisation de l’ensemble et du renforcement d’une entité unique et cohérente. »

Vous pouvez consulter le texte complet de ce premier jugement en cliquant ci-dessous :

LE RETRAIT DU PERMIS DE CONSTRUIRE CONTRE TOUTE ATTENTE

Alors que nous approfondissions les conditions d’un appel de ce jugement en coordination avec les deux dourdannais qui sont parties au recours à titres individuels, nous avons appris que, à la demande du promoteur, la mairie avait retiré le permis de construire litigieux par un arrêté en date du 16 juillet 2020.

Bien que notre association n'ait rien à voir avec les raisons du renoncement du promoteur, elle se félicite d'avoir suffisamment retardé le projet jusqu'à cet événement inattendu (le permis de construire a été délivré le 11 septembre 2017).

Nous tenons à rappeler que notre association n'est pas opposée à une certaine densification de la ville. Mais ceci ne peut se faire au détriment des caractéristiques patrimoniales de Dourdan qui constituent le cadre de vie recherché par nombre de ses habitants et son attrait touristique, atout économique majeur de la ville mais insuffisamment mis en valeur.