LE PROJET IMMOBILIER IMPASSE DES MOINES

Un premier projet immobilier refusé

L'entreprise Carton Service, aujourd’hui installée au fond de l’impasse des Moines, a prévu de déménager dans la zone d'activités de Vaubesnard car elle ne peut s’étendre sur son site actuel ni y amortir des dépenses d’adaptation aux évolutions des règlements de sécurité.

La SNC LNC BABEL PROMOTION a déposé le 7 juin 2021 une demande de permis de construire pour édifier sur la parcelle ainsi libérée un ensemble de 3 immeubles comportant 224 logements et 274 places de stationnement. Compte tenu des échéances administratives la réponse à cette demande devait être donnée par la mairie au plus tard au mois d’octobre 2021.

Conformément à l'article L311-2 du code des relations entre le public et l'administration, les documents sont restés confidentiels durant l'instruction dui dossier. Néanmoins :

• Le 7 juillet 2021 la municipalité a sollicité l’avis de la commission locale du site remarquable (SPR) en demandant à ses membres de conserver une stricte confidentialité sur le contenu du projet ;

• Le 30 septembre 2021 le maire a organisé une réunion publique, en présence des équipes du promoteur, à laquelle ont été individuellement invités les habitants voisins du projet.

La commission locale du SPR

Le 7 juillet 2021 la commission locale a émis un avis favorable à l’unanimité au regard de la réglementation du Site Patrimonial Remarquable (SPR) pour les raisons suivantes :

• L’architecte des Bâtiments de France (ABF) présent en séance n’a émis aucune objection sur les silhouettes des bâtiments, en précisant qu’il faudra porter une attention particulière au traitement des sols pour assurer les transitions avec l’espace public et à la place du végétal dans le projet.

• Le projet ayant préalablement fait l’objet de concertations avec l’ABF précédente comme ceci a été indiqué en réunion, les trois associations membres de la commission (AOPLD, APAVIE et FAVO) ont considéré qu’il pouvait être accepté au regard de la réglementation du SPR car respectant ses règles essentielles : les trois immeubles projetés constitueront un front homogène avec ceux existant déjà le long de la voie ferrée, ils formeront une certaine harmonie avec eux tout en étant moins élevés du fait de la déclivité du terrain, et leurs toitures, bien que ne présentant pas des formes strictement traditionnelles, comporteront des pans en matériaux traditionnels inclinés à environ 40 degrés comme spécifié par le règlement.
  De plus le projet présenté constituera une amélioration de l’aspect par rapport aux bâtiments qu’il remplacera.
  Enfin a été prise en considération la volonté générale de densification des villes destinée à éviter l’étalement urbain destructeur de terres naturelles et agricoles.

• Les trois associations ont toutefois alerté sur la taille excessive de ce projet situé au fond d’une impasse, ce qui provoquerait, dans la configuration actuelle des voiries, des difficultés de circulation et de stationnement, sujets qui ne sont pas du ressort de la commission mais concernent le PLU. L’APAVIE a de plus indiqué que d’après ses calculs il manquait 56 places de stationnement ce qui réduit le nombre des logements pouvant réglementairement être construits.

La réunion publique du 30 septembre 2021

Les habitants voisins n’ont évidemment pas accueilli favorablement le projet qui rompra le calme du secteur. Après avoir dénoncé sa taille excessive et les nuisances à en attendre, ils ont insisté sur deux sujets :

• Le stationnement dans la rue : les voisins veulent pouvoir continuer à y stationner leurs véhicules alors que le projet risque de condamner certaines des places existantes, notamment pour favoriser une circulation en double sens en partie sud ; le stationnement des immeubles risque aussi de déborder dans les rues adjacentes par insuffisance du nombre de places prévues sur la parcelle (274 places pour 224 logements).

• Le débouché au rond-point qui est dangereux du fait d’un manque de visibilité et de la vitesse des véhicules provenant de l’avenue de Paris.

Le promoteur et le maire ont indiqué prendre en compte ces observations et se sont engagés à organiser une nouvelle réunion en novembre pour leur apporter des réponses.

L’avis défavorable du 4 octobre 2021 de l’architecte de Bâtiments de France

Le 4 octobre 2021 la nouvelle architecte des Bâtiments de France qui a pris ses fonctions en septembre a émis un avis défavorable au projet, en opposition avec celui exprimé en commission, notamment au motif que les constructions projetées ne reprenaient pas les caractéristiques architecturales du front bâti dans lequel elles s'inséraient et leurs toitures ne présentaient pas des formes traditionnelles. Ce projet a ainsi été jugé de nature à porter atteinte au paysage des fronts de rue du centre ancien.
Voir ci-dessous l’avis de l’architecte des Bâtiments de France :

En conséquence

• Par un arrêté municipal du 6 octobre 2021 la commune a refusé la demande de permis de construire ; le projet immobilier sera donc revu à l’aune des recommandations du nouvel architecte des Bâtiments de France.

• Les trois associations membres de la commission locale du SPR ont demandé à son président, par lettre du 25 octobre 2021, que les enseignements de cette affaire soient tirés en commission ; il est en effet nécessaire de mieux comprendre la cohérence des avis émis selon les périodes.

Un deuxième projet amélioré

Le 2 juin 2022, au cours d'une réunion publique rassemblant essentiellement les riverains et des associations dont l'APAVIE, le maire a présenté un projet amélioré dont la demande de permis de construire avait été déposée le 26 avril.
Le programme a été réduit à 185 logements (48 logements sociaux, 58 logements intermédiaires et 79 en accession à la propriété) sous la forme de 3 bâtiments R+2 ou R+2+combles. Le nouveau projet prend en compte l'avis de l'architecte des bâtiments de France et certaines observations exprimées précédemment par les riverains. Un vélo électrique sera par ailleurs fourni avec chaque appartement pour inciter aux circulations douces.

Le maire a assuré que le détail de la configuration de la ruelle des Moines ferait l'objet d'une concertation avec les riverains et que le débouché au rond-point serait étudié et pourrait faire l'objet d'une modification des lieux. La possibilité d'une mise en sens unique de la rue Gautreau fait par ailleurs l'objet de réflexions.

Le permis de construire ce nouveau projet a finalement été délivré le 11 juillet 2022.